简析房屋租赁合同中的房屋占有使用费

关于房屋占有使用费的表述，明文见于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）（以下简称“《房屋租赁司法解释》”）第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” 以及第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”

（二）定义及与租金的区别

根据上述规定，房屋占有使用费是指房屋租赁合同被认定无效、履行期限届满或者解除，承租人占有使用房屋已无合法依据，应负有腾房义务，因继续占有、使用房屋而应当向出租人支付的合理费用。

与房屋租金的不同主要体现于如下两点：一是适用的情形不同，租金是基于合同有效，且于合同履行期间内，承租人给付出租人的因使用房屋而产生的对价；而房屋占有使用费是合同无效、履行期限届满或被解除后，承租人因继续占有使用房屋而应当向出租人支付的费用；二是确定标准不同，租金支付的标准固定，按合同约定；房屋占有使用费通常由裁判者综合多种因素自由裁量确定，不一定和合同约定的租金相符。

（三）性质之争：财产返还还是损害赔偿？

《民法典》第一百五十七条规定了关于民事法律行为无效的后果，包括返还财产（折价补偿）与损失赔偿，《民法典》第五百六十六条规定了合同解除的后果，包括恢复原状（补救措施）与损失赔偿。《房屋租赁司法解释》虽然规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除应支付房屋占有使用费，但未明确该费用究竟属于上述法律中规定的返还财产/恢复原状还是属于损失赔偿，由于返还财产/恢复原状与赔偿损失于法律构成要件方面存在差异，如何界定房屋占有使用费的法理性质，对于确定房屋占有使用费的计算标准，以及处理与违约金等其他费用的关系具有重要意义。

对该问题，法院根据不同情形分别给出了不同的答案（见表1）。

《房屋租赁司法解释》第十三条是对无效、履行期限届满或者解除不同情形统一使用了占有使用费的表述，如果房屋占有使用费需要区分不同性质，适用不同归责原则，则容易造成该法律概念的割裂。笔者认为，上述三种情形的房屋占有使用费性质相同，均属于不当得利中得利人应返还的财产性利益。出租人基于合同交付房屋，承租人亦基于合同占有房屋，当合同无效、被解除或终止时，承租人丧失继续占有的依据，继续占有房屋并获得使用房屋的利益属于无法律原因获得利益，符合给付型不当得利的构成要件（“基于合同，当事人负有特定的给付义务，而在合同无效、撤销以及解除、终止等情况下，给付与给付所达成的效果之间就会产生分歧，由此会产生利益的不平衡。所以，要通过不当得利制度予以返还，以重新达成利益平衡。”[1]）。由于合同无效、解除或终止的房屋及房屋占有使用费返还，均基于无权占有产生，不以双方当事人过错为前提，应属于返还财产的范畴。

[1]王洪亮：《民法典》中得利返还请求权基础的体系与适用，《法学家》2021年第3期“专论”栏目

（一）双方约定房屋占有使用费标准

如果合同明确约定了占有使用费的标准，法院如何确定房屋占有使用费呢？实践中约定房屋占有费一般只针对租期到期或房屋租赁合同被提前解除，承租人因未及时返还房屋而应承担的继续占有使用的费用，故法院通常认定该约定的房屋占有使用费系违约金性质，适用违约金的调整规则（《民法典》第五百八十五条第二款）予以处理，只要约定的标准合理，且系双方真实意思表示，法院一般予以尊重，否则，经承租人提出，法院可加以调整。 如（2020）浙10民终2627号案中，双方约定的房屋占有使用费是3倍的租金标准，法院最终酌情调整占有使用费按原租金的1.3倍计算。

（二）双方未约定房屋占有使用费标准

1.未约定房屋占有使用费，但约定违约金

如果合同中就逾期腾房的违约行为约定了违约金，该违约金与房屋占有使用费可否同时主张？实践中存在争议（见表2）。

2.均未作约定

《房屋租赁司法解释》第四条规定了房屋租赁合同无效情形下房屋占有使用费的计算标准，对于合同履行期限届满或解除后房屋占有使用费的标准或计算方式则没有明文规定，但实践中通常也一并参照该条款确定房屋占有使用费。

（1）《房屋租赁司法解释》中“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”是否必然等于原租金标准？

实践中存在对该条款机械理解的情况，简单地根据合同中的租金标准确定房屋占有使用费，背离了该条款的本义。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对该条文的解读为“本司法解释采取参照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费的做法，主要是考虑当事人在房屋租赁合同中约定的租金标准，是双方当事人协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符，以此作为房屋使用费计算的参照标准……同时，考虑到完全依照房屋租赁合同约定的租金标准计算承租人的房屋使用费，可能会在某些情况下与其占有房屋获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，本司法解释采取‘参照’和‘人民法院可予支持’的表述，将自由裁量权赋予审理案件的法官根据具体情况进行酌定”，据此，原租金标准是确定房屋占有费的裁量因素之一，但不是唯一因素，仍要根据占有房屋获得的利益判断。

（2）确定房屋占有使用费应考虑的因素

①主要因素：合同约定的租金标准还是市场租金？

实务中，多数还是根据合同约定的租金标准确定房屋占有使用费，但也存在根据市场租金确定房屋占有使用费的案例，当中也不乏直接按市场价确定房屋占有使用费的案例，但更多情况是法院考虑到了可能导致合同约定的租金标准与市场租金存在背离的情况，方确定按市场租金确定房屋占有使用费（见表3）。

 按法院裁判逻辑，实际并不存在以合同约定的租金标准还是市场租金确定房屋占有使用费的争论，法院认定房屋占有使用费的标准始终是市场租金，只是通常情况合同约定的租金就反映了市场租金，可有效地避免通过其他更繁琐复杂的方式确定市场租金，利于节省当事人诉讼成本和法院审判资源，故直接采纳合同约定的租金标准；如果合同约定的租金标准不能如实反映市场租金，则仍以市场租金确定房屋占有使用费。

 ②市场租金的证明

推定合同约定的租金标准与市场租金相符，如果一方主张合同约定的标准与市场租金存在偏差，要求按市场租金确定房屋占有使用费，根据谁主张谁举证的规则，应由提出相应主张的一方承担相应举证责任，即需要举证证明房屋租赁的市场租金。上述表格3的案例代表了三种不同的证明方式：当地相关主管部门公布的数据、同地段同类型房屋的租赁合同、委托法院司法鉴定。三种方式中，法院更倾向于认可委托鉴定的方式，因为可最为直观地准确地反映诉争房屋的市场租金。

 ③其他因素

除了上述主要因素外，实践中，法院根据个案的不同，往往也会考虑其他因素酌定房屋占有使用费的数额（见表4）。

 需要说明的是，考虑双方过错，仅限于房屋租赁合同被解除或到期终止的发生房屋占有使用费的情形。如表1所显示的那样，因为该情形中法院倾向于认为房屋占有使用费为违约损失赔偿，根据《民法典》五百九十二条第二款可适用过失相抵的原则。而对于合同无效情形，法院认定该房屋占有使用费属于应返还的财产性利益，不适用缔约过失的损失赔偿。

房屋租赁合同被认定无效、或履行期限届满、租赁合同被解除后承租人仍继续占有，出租人可以向承租人主张房屋占有使用费。

从法律适用的角度看，对房屋占有使用费性质的认识，是处理相关问题的前提。实务界对合同无效和合同终止情形的房屋占有使用费作了不同性质的区分，但理论层面值得商榷之处。笔者认为，同一法律概念，应统一纳入给付型不当得利框架之下财产利益返还，着重考量承租人所获不当利益之大小。

从实践的角度看，房屋占有使用费的确定，原则应参考合同约定的租金标准，但是如果合同约定的租金标准与市场租金不一致，应当根据市场租金价格确定，通常发生争议后需要通过委托司法鉴定的方式明确。法院也会结合租赁物的使用、双方的过错等对前述标准加以调整。无论租金涨跌，均应当注意该问题，以及时维护自身的合法权益。