一
什么是“居住权”？
《民法典》第三百六十六条规定居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
二
设立“居住权”的方式及是否能够排除执行规则？
根据《民法典》第三百六十八条规定居住权自登记时设立、第三百七十一条规定可以以遗嘱方式设立、第三百六十六条规定有权按照合同约定设立。结合以上规定，居住权可分为登记居住权、遗嘱居住权和判决居住权三种类型。
登记居住权。这是一种最标准的居住权，如同已登记的不动产物权一样。对其排除执行的裁判规则，与不动产物权排除执行的规则一样,对在法院查封之前设立并已办理登记的居住权，根据“物权优于债权”的原则，此种居住权可以排除执行，对上述不动产采取“带居住权拍卖”的处置方式。
遗嘱居住权。以遗嘱方式设立居住权后会出现两种情形，一是被继承人未死亡，二是被继承人已死亡。第一种情形，根据《民法典》第二百三十条的规定，因继承取得的物权自继承开始时发生效力，第一千一百二十一条规定，继承从被继承人死亡时开始，因此，在被继承人未死亡时，继承尚未开始，居住权也未生效，此时虽然被执行人（被继承人）与案外人立有设立居住权的遗嘱，但不能排除执行。第二种情形，因被继承人已死亡，且其死亡时间系在法院对不动产查封前，则继承开始，居住权生效，此时居住权可以排除执行。
判决居住权。双方当事人通过合同约定了一个居住权，因产生争议而诉讼，经法院审理后认为居住权成立的（如当事人持不动产被查封前生效的法律文书主张其享有居住权，法院应当认定当事人对不动产享有居住权；如当事人在法院对不动产查封后，通过向人民法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁方式取得生效文书进而主张享有居住权的，参照相关司法解释规定，对该请求不予支持），就会做出一个居住权成立的判决，这就是判决居住权。根据《民法典》第二百二十九条的规定，因法院的法律文书导致物权设立的，自法律文书生效时发生效力。因此，在该判决生效时，居住权生效，案外人持该生效法律文书可以排除执行。
承继的居住权。这是指居住权设立后，居住权人又将居住权对外转让，或者居住权人死亡后其继承人要求继承居住权。根据《民法典》第三百六十九条的规定，居住权不得转让、继承。因此，在案涉房屋被执行时，居住权的“受让人”和“继承人”向法院提出异议是不能排除执行的。
消灭的居住权。根据《民法典》第三百七十一条的规定，居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权消灭，这就是消灭的居住权。此时居住权人或其继承人向法院提出异议亦是不能排除执行的。
三
“居住权”制度在执行中可能遇到的问题及解决方法
1. 居住权是否存在的调查问题。居住权作为一种用益物权，居住权人对不动产享有占有、使用权能，从兼顾居住权人合法权利与依法处置不动产的角度考虑，在不动产权属调查过程中应当查明不动产上是否存在居住权。
根据《民法典》第二百二十九条和第三百七十一条规定，居住权除了通过登记方式设立外，还可能通过法院或仲裁机构的生效法律文书、遗嘱等形式设立，故在执行程序中，除了查阅不动产登记薄外，还需通过询问不动产所有权人、查询生效法律文书等途径查明不动产是否设立居住权。
2、居住权对不动产处置参考价的影响问题。确定处置参考价是对不动产采取拍卖、变卖措施的前提。在确定不动产处置参考价的过程中，如不动产已设立居住权，应当考虑居住权对不动产处置参考价的影响。
因居住权的存在与否及存续期限的长短对不动产是否成交均产生影响，在确定不动产的处置参考价的过程中，应当考虑居住权存续期限的长短对不动产处置参考价的影响。目前就此问题还未有具体的法律规定，因此可以以不动产出租状态下的租金收益作为确定处置参考价的参考。具体而言：（1）如居住权已明确了具体的存续期限，可以以该不动产未设立居住权的处置参考价为基数，参照该不动产年租金计算标准，乘以居住权的剩余年限，再从前述处置参考价中扣减对应的数额，即得出该不动产扣除居住权剩余年限后的处置参考价。（2）如居住权未明确具体的存续期限，而是约定居住权直至居住权人死亡时届满，可参照人均寿命标准减去居住权人当前年龄，得出剩余居住权的存续年限，再乘以该不动产年租金计算标准，进而得出该不动产当前的处置参考价。
3、设立居住权的不动产的处置问题。居住权的设立对不动产能否成交、成交价格等均有影响，居住权是否存在、存在期限的长短亦在不同程度上影响甚至决定竞买人的竞买意愿。因此在处置设立居住权的不动产时，应该在处置程序中如实披露居住权设立信息。对于设立居住权的不动产，法院在处置过程中应当在拍卖公告、拍卖须知等材料中以醒目方式披露居住权的设立信息，并明确告知竞买人，参与竞买的视为其知晓相关法律后果。对于案外人主张的未经登记的居住权，人民法院在对不动产采取处置措施前，还应结合相关证据决定是否对居住权予以认定，并告知案外人或当事人权利救济途径。（未提前告知的，竞买人可主张撤销拍卖）
4. 居住权人是否享有优先购买权的问题。居住权人在人民法院处置不动产时是否享有优先购买权问题，特别是居住权人与不动产所有权人在居住权合同中约定居住权人在同等条件下具有优先购买资格时，对该约定是否予以尊重，也是执行实务需要面对的问题。现行法律和司法解释尚未明确居住权人对设立居住权的不动产是否享有优先购买权。在处置不动产的过程中，法院可先行征求居住权人的意见，如其明确表示不参与竞买的，无需考虑优先购买权问题；如居住权人主张其享有优先购买权的，从尊重当事人意思自治和减少执行矛盾、提高拍卖成交率的角度考虑，对居住权人的优先购买权应以保障为宜。
5.设立居住权的不动产处置后的交付问题。在不动产权属变更登记过程中能否在居住权登记未注销的前提下变更不动产登记所有权人，目前尚无明确规定。考虑到不动产权属的变更并不对居住权人的居住利益产生实质性影响，在居住权未经注销登记的前提下，法院可在协助执行文书上请求不动产登记机关协助办理不动产权属变更登记手续，不动产登记机关可在变更后的不动产登记薄和权属证书上进行居住权登记，登记的居住权相关信息与之前保持一致即可。
